Wer eine Immobilie kauft, möchte sicherstellen, dass ihm das Eigentum nach Zahlung auch tatsächlich übertragen wird. Doch zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und endgültiger Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann einige Zeit vergehen – und in dieser Phase besteht ein rechtliches Risiko. Die Lösung: eine Auflassungsvormerkung, oft einfach nur Vormerkung im Kaufvertrag genannt.
Was ist eine Vormerkung beim Immobilienkauf?
Die Vormerkung ist ein rechtliches Sicherungsmittel im Grundbuchrecht. Sie wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags für den Käufer im Grundbuch eingetragen, und zwar auf dem Grundstück, das verkauft werden soll. Diese Vormerkung sichert dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung und schützt ihn vor nachträglichen Veränderungen.
Wichtig: Erst mit der Eintragung dieser Vormerkung ist der Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers (z. B. weiterer Verkauf, Belastung mit Hypotheken) rechtlich abgesichert.
Warum ist die Vormerkung so wichtig?
Stell dir vor, du hast einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben und bereits den Kaufpreis gezahlt. Doch bevor du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst, verkauft der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal oder lässt eine Grundschuld eintragen. Ohne Vormerkung wäre dieser zweite Vorgang sogar rechtlich wirksam – zu deinem Nachteil.
Mit einer Vormerkung bist du jedoch geschützt: Kein Dritter kann mehr wirksam Rechte an der Immobilie begründen, die deinem Erwerb entgegenstehen.
Wie funktioniert die Vormerkung im Kaufvertrag?
Die Vormerkung wird direkt nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vom Notar beantragt. Der Kaufvertrag enthält dazu eine entsprechende Klausel wie:
„Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.“
Erst wenn diese Vormerkung im Grundbuch steht, erfolgt in der Regel die Aufforderung zur Kaufpreiszahlung. So ist sichergestellt, dass der Käufer nicht in Vorleistung geht, ohne rechtlich geschützt zu sein.
Welche rechtlichen Folgen hat eine Vormerkung?
Eine Vormerkung hat die Wirkung einer dinglichen Sicherung des Eigentumserwerbs. Sie schützt nicht nur vor Drittkäufen oder Belastungen, sondern bleibt auch bei einer Zwangsvollstreckung oder Insolvenz des Verkäufers bestehen.
Solange die Vormerkung besteht, darf das Grundbuch nicht zum Nachteil des Käufers geändert werden. Nach der endgültigen Eigentumsumschreibung wird sie automatisch gelöscht.
Vormerkung – nicht zu verwechseln mit Reservierung
Achtung: Die Vormerkung ist kein bloßer Vorvertrag oder eine Reservierung, sondern ein juristisch verbindlicher, im Grundbuch gesicherter Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Sie ist in Deutschland bei jedem regulären Immobilienverkauf üblich und notwendig.
Vormerkung im Kaufvertrag – Musterklausel & Vorlage
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Diese Vorlage enthält:
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Notarielle Standardformulierungen
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Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit nach Vormerkung
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Schutzklauseln für Käufer und Verkäufer